La question vise notamment le cas d'une personne qui détient un immeuble depuis longtemps dans son patrimoine privé, par exemple à titre de résidence secondaire, et qui décide de commencer une activité de location meublée en choisissant le régime réel d'imposition.
Dans cette situation, il doit inscrire l'immeuble à l'actif de son entreprise.
La question est alors de savoir quelle valeur doit s'appliquer : s'agit-il de la valeur vénale ou de la valeur d'achat. Dans ce dernier cas, le contribuable doit-il reconstituer un plan d'amortissement comme s'il détenait le bien depuis l'origine à l'actif de l'entreprise ?
Cette question peut paraître incongrue car le principe général ne fait aucune doute : un bien inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle doit toujours s'inscrire à la valeur vénale du jour de l'inscription, et il faut démarrer un plan d'amortissement sur la base de cette valeur.
"Les immeubles appartenant à l'exploitant soumis à un régime de bénéfice réel mais non-inscrits au bilan ou sur l'annexe n° 2033 A(CERFA n° 10956) de l'entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l'exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l'exploitation. Il s'ensuit qu'en cas d'inscription d'un tel immeuble au bilan ou sur l'annexe n° 2033 A (CERFA n° 10956) en cours d'exploitation, l'exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle. C'est en fonction de cette valeur réelle que seront calculés les amortissements annuels." (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 n° 480)
Mais cette même doctrine administrative indique précédemment au n° 470 :
"1. Première imposition d'une entreprise : Conformément aux dispositions du a du 1 de l'article 38quinquies de l'annexe III au CGI, les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d'origine. Il en résulte que la base servant au calcul des amortissements doit être fixée à partir de cette valeur d'origine et non à partir de la valeur vénale des éléments à la date d'ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l'impôt. Par ailleurs, devront également figurer au bilan fiscal d'ouverture les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis la date de mise en service effective de l'immobilisation amortissable, en application des dispositions du 2° du 1 de l'article 39 du CGI. Pour plus de précisions sur le point de départ de l'amortissement, il convient de se référer auBOI-BIC-AMT-20-10 au II-A § 120 à 160."
Cette doctrine a pu être interprétée par certains comme indiquant que, dans le cas particulier de la première imposition d'une entreprise, il faut inscrire le bien à sa valeur d'origine et non à sa valeur vénale. Et ainsi devoir reconstituer le plan d'amortissement du bien comme s'il avait été amorti dès son acquisition.
Cette règle ne s'appliquerait que lors de la création de l'entreprise alors que pour les biens inscrits à l'actif ultérieurement, il serait possible d'appliquer le principe général d'inscription à l'actif à la valeur vénale.
Selon moi, cette position est illégale. Il n'y a aucune raison objective de faire une distinction entre un bien inscrit à l'actif au début de l'activité et un bien inscrit à l'actif ultérieurement.
C'est nécessairement la même règle qui doit s'appliquer, sauf à créer une distorsion entre les entreprises, selon leur mode de gestion.
Dans tous les cas, l'inscription de l'immeuble doit se faire en valeur vénale et sans reconstitution d'un plan d'amortissement, du moment que le bien n'était pas inscrit à l'actif, et même d'ailleurs si le bien était déjà utilisé par l'entreprise sans être inscrit à l'actif.
C'est donc à la suite d'une mauvaise compréhension de la doctrine précitée que certains affirment que le premier immeuble du loueur en meublé doit s'inscrire en valeur d'origine avec reconstitution du plan d'amortissement.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
