Il existe un régime d'exonération subsidiaire au régime général d'exonération des petites entreprises (151 septies). Ce régime subsidiaire permet de bénéficier d'un abattement de 10 % par an après la cinquième année : soit une exonération après quinze ans. Mais ce régime ne s'applique qu'à la plus-value long terme.
Pour rappel, lorsqu'un BIC réalise une plus-value sur un bien, il faut distinguer la plus-value court et long terme :
- la plus-value court terme correspond à l'amortissement déduit ;
- la plus-value long terme correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
"I. Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l'exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur : 1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation (…).
L'article 151 septies B du CGI prévoit un abattement sur les plus-values à long terme des entreprises sur les immeubles d'exploitation inscrits à l'actif.
L'abattement est en fonction de la durée de détention : 10 % par année au-delà de la cinquième, soit une exonération totale après 15 ans de détention.
Depuis avril 2017les services fiscaux ont changé leur position pour les LMP et admettent que le régime leur soit applicable :
"Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers utilisés parles entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital. Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel (CGI, art. 155, IV). En revanche, lorsque l'activité de location en meublé est exercé à titre professionnel au sens du IV de l'article 155 du CGI, les locaux d'habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l'exploitation." (BOI BIC PVMV-20-40-30-20170405 n° 210 publiée le 5avril 2017)
Le régime de l'article 151 septies B a été instauré par le législateur dans la loi de finances rectificative pour 2007.
Le législateur a entendu instituer un régime général d'abattement sur les plus-values immobilières réalisées par les entreprises en vue d'aligner partiellement le régime des plus-values immobilières des entreprises sur le régime des plus-values immobilières des particuliers.
En effet, les plus-values des particuliers bénéficient d'un abattement en fonction de la durée de détention. L'idée du législateur était donc de procéder à une forme de neutralisation des effets fiscaux du choix de l'exploitant qui peut, soit mettre l'immeuble à l'actif de l'entreprise, soit le conserver dans le patrimoine privé et le louer à l'entreprise.
Ce régime ne prévoit aucune exclusion générale d'activité : toutes les activités commerciales peuvent bénéficier du régime.
Ainsi, le texte ne prévoit pas l'exclusion de son régime de l'activité de location meublée.
Il ne prévoit pas non plus que son champ d'application soit réservé à des activités exercées de manière professionnelle.
Les limitations posées ne concernent que certains immeubles : le régime est réservé aux immeubles affectés à l'exploitation.
La question se pose de savoir comment distinguer les immeubles affectés à l'exploitation et ceux qui ne le sont pas.
Il paraît raisonnable de considérer que ne sont pas affectés à l'exploitation les immeubles qui ne servent pas à l'activité exercée par l'entreprise relevant du régime des BIC.
Tel est le cas par exemple si une entreprise commerciale détient un immeuble d'usage privé, sans aucun lien avec l'activité. Tel est le cas aussi si l'entreprise détient un immeuble à usage professionnel, mais loué nu à un tiers.
Selon l'administration, la notion d'immeuble non affecté à l'exploitation renvoie à la notion d'immeuble de placement.
Mais ce concept d'immeuble de placement ne figure pas dans le texte légal.
Cette exclusion générale des immeubles de placement sans référence à l'activité exercée est excessive.
En effet, certaines activités peuvent imposer de faire des placements(activités bancaires, d'assurance par exemple) et d'autres peuvent par nature être des activités de placement. Si c'est le cas, les immeubles détenus conformément à la nature de l'activité, sont bien nécessaires à l'exploitation.
Dans la location meublée, les immeubles sont affectés à l'activité s'ils sont loués meublés.
La notion d'immeuble de placement exclue ne peut donc se comprendre que dans la mesure où l'immeuble ne sert pas à l'activité relevant des BIC.
Or, un immeuble mis en location meublée relève nécessairement du régime des BIC.
Il n'est donc pas logique de considérer qu'un immeuble de location meublée soit un immeuble de placement, en tout cas si l'activité exercée est celle de la location meublée.
Toutefois, le texte prévoit bien l'exclusion légale des ventes de terrain à bâtir : la vente d'un bien à un promoteur (qui prend l'engagement de construire) est exclue du bénéfice de ce régime.
Ce régime est surtout utile pour les gros LMP : ceux qui ne peuvent pas profiter de l'exonération de plus-value des petites entreprises.
Certes ce régime ne concerne que les plus-values long terme. Mais en pratique, il arrive souvent que la plus-value long terme soit très élevée et la court terme relativement faible. C'est notamment vrai pour des biens détenus depuis très longtemps et qui ont pu prendre beaucoup de valeur.
De plus, ce régime n'est pas conditionné par un seuil et donc est favorable aux gros LMNP.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
