La location meublée comprend deux statuts : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Chaque statut présente des avantages et inconvénients notamment sur le régime fiscal. Ils s'imposent au contribuable qui n'a pas le choix de son statut, son régime lui est imposé. Une personne qui remplit les conditions pour être LMP est forcément LMP. Une personne qui ne remplit pas les conditions pour être LMP est forcément LMNP. Autrement dit ce n'est pas un choix, c'est une obligation qui résulte des faits.
Un LMP est un loueur qui satisfait à deux conditions cumulatives :
- la réalisation de recettes dépassant 23 K€ TTC ;
- la nécessité que ces recettes soient supérieures à ses revenus professionnels (salaires, pensions mais sans tenir compte des revenus fonciers ou des dividendes).
Un LMNP se définit de façon négative : il faut et suffit de ne pas remplir l'une des deux conditions.
Dans les deux cas le loueur en meublé peut réduire ses amortissements et donc toucher des revenus sans payer d'impôts.
Chaque statut a ses avantages et ses inconvénients.
Le LMNP a pour avantages essentiels :
- les plus-values des ventes relèvent du régime des plus-values privées ce qui est un régime plus favorable malgré l'obligation de réintégrer les amortissements (obligation récente applicable à compter de2025) ;
- de ne pas être soumis aux cotisations sociales si le chiffre d'affaires est inférieur à 23K€ ou si le bien loué n'est pas un meublé touristique ;
- en tout état de cause les plus-values ne sont pas soumises à cotisations sociales ;
- la cessation d'activité n'est pas taxable.
Il possède toutefois l'inconvénient de la non-imputation du déficit sur le revenu global.
Le statut de LMP a pour avantages essentiels :
- de permettre l'imputation du déficit sur le revenu global (notamment au moment de l'achat) ;
- de bénéficier d'une exonération sur les plus-values dans certains cas.
Néanmoins ce statut possède aussi des inconvénients :
- un assujettissement aux cotisations sur le plus-values court terme même en cas d'exonération fiscale ;
- la cessation d'activité entraine une taxation.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
